物業(yè)管理服務(wù)公司應(yīng)該如何做好接收管理工作？

物業(yè)接管驗(yàn)收管理

按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國家制定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅實(shí)基礎(chǔ)。

物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個方面。

（一）與前任物業(yè)公司對接

（在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)有其他物業(yè)公司在管時。）

1.現(xiàn)場驗(yàn)收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；

（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時點(diǎn)為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

（5）物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)

兩費(fèi)用均以交接時點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開始計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。

（6）對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。

（7）外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同

（8）交接當(dāng)天工作可按照“部門對部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對應(yīng)接替方的部門進(jìn)行交接，雙方對應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料物培社。

2.資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料

1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2、用地批準(zhǔn)文件；

3、建筑執(zhí)照；

4、小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗(yàn)收合格資料

1、工程竣工驗(yàn)收證書；

2、消防工程驗(yàn)收合格證；

3、市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書；

4、用電許可證；

5、供用電協(xié)議書；

6、用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；

（3）工程技術(shù)資料

1、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用 說明書、調(diào)試報告等；

2、工程合同及開竣工報告；

3、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

4、圖紙會審記錄；

5、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

6、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

7、沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

8、竣工驗(yàn)收證明書；

9、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

10、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

11、水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告；

13、供水管道試壓報告；

14、機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.其他交接

（1）原管理單位應(yīng)提供《物業(yè)情況一覽表》，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移交接管單位；

（2）原管理單位須對小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、會所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區(qū)的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運(yùn)作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃、記錄等；

（4）所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)；

（5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字交接。

4.各類遺留問題

（1）物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用

物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)及水、電費(fèi)等其他費(fèi)用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有，在進(jìn)駐前需跟業(yè)委會或開發(fā)商進(jìn)行溝通，索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書面約定。

（2）各類能源費(fèi)

前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其交接前繳清。

（3）車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)或者其他形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾的問題還未解決。

（4）業(yè)主家中有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等情況。

（5）工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

（二）與業(yè)主委員會對接

（在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)無其他物業(yè)公司在管，且小區(qū)存在業(yè)主委員會。）

1.現(xiàn)場驗(yàn)收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；

（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時點(diǎn)為據(jù)，之前的由業(yè)主委員會繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

（5）對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。

（6）外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同

2.資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料

1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2、用地批準(zhǔn)文件；

3、建筑執(zhí)照；

4、小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗(yàn)收合格資料

1、工程竣工驗(yàn)收證書；

2、消防工程驗(yàn)收合格證；

3、市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書；

4、用電許可證；

5、供用電協(xié)議書；

6、用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；

（3）工程技術(shù)資料

1、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用 說明書、調(diào)試報告等；

2、工程合同及開竣工報告；

3、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

4、圖紙會審記錄；

5、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

6、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

7、沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；

8、竣工驗(yàn)收證明書；

9、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

10、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

11、水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告；

13、供水管道試壓報告；

14、機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.其他交接

（1）業(yè)主委員會應(yīng)提供《物業(yè)情況一覽表》，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移交接管單位；

（2）業(yè)主委員會須對小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、會所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區(qū)的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運(yùn)作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃、記錄等；

（4）所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)；

（5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字交接。

4.各類遺留問題

（1）各類能源費(fèi)

業(yè)主委員會有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其交接前繳清。

（2）業(yè)主家中有個別特殊問題的，業(yè)主委員會給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由業(yè)主委員會進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。

（3）工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

（三）無人對接

（如果該小區(qū)在接管前無其他物業(yè)公司在管，且不存在業(yè)主委員會。）

1.現(xiàn)場驗(yàn)收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；

（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

（4）水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄。

（5）對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。

2.補(bǔ)辦資料

（1）補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)資料

1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2、用地批準(zhǔn)文件；

3、建筑執(zhí)照；

4、小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

（2）補(bǔ)辦市府驗(yàn)收合格資料

1、消防工程驗(yàn)收合格證；

2、用電許可證；

3、供用電協(xié)議書；

4、用水審批表、水費(fèi)收繳合同書

3.其他工作

（1）全面了解老舊小區(qū)情況，建立《物業(yè)情況一覽表》并歸檔，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應(yīng)特別注明，并配備鑰匙；

（2）仔細(xì)查看老舊小區(qū)的設(shè)備設(shè)施情況，列出明細(xì)清單并歸檔，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、會所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，對小區(qū)的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收；

（3）重新建立老舊小區(qū)業(yè)主信息，包括姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積等，填入資料庫并歸檔。